Kredyt

36
TLDR: Po 7 latach wynajmowania mieszkania straciłeś ok 110k więcej niż gdybyś wziął kredyt, ale tylko jeśli mieszkanie jest umeblowane. Jeśli nie jest, to tracimy na wynajmie ledwie kilkadziesiąt tysięcy, bo mamy więcej na start żeby wrzucić w rynek od samego początku. No i SP500 ma w długim terminie 10% zwrotu, więc te przyjęte 7% i tak jest zaniżone.

Przykład, wezmę tańsze mieszkanko dla singla o wartości 510k pln na które bierzemy kredyt 400k i dajemy 110k na wkład własny. Oczywiście kupno kosztuje dodatkowe powiedzmy 20k, które w przypadku mieszkania idą na notariusza itp. dlatego kredytobiorca traci te pieniądze, a wynajmujący może ten kapitał wpakować w rynki kapitałowe.

Wynajmujący: Średnia cena wynajmu kawalerki przez 7 lat to  2200 odstępnego jeśli potrafimy znaleźć budżetowe opcje. (Bez czynszu). Czyli po 84 miesiącach idzie w piach 185k pln.

Kredytobiorca: Na początku kredytu zarabia się zdecydowanie mniej niż po 4-5 latach pracy komercyjnej, więc na początku nie możemy dobrze nadpłacać. Średnia cena kredytu na 5% to ok 2200, z czego na początku rata odsetkowa to prawie 1700. Po 7 latach płacenia rat, średnia cena zapłacenia przez nas raty odsetkowej to 1250 pln i 105k w piach. Czyli mamy 80k zaoszczędzone na korzyść Kredytobiorcy, gdyż te pieniądze przy wynajmie wyparują, a tu wrzucimy je w beton. Oczywiście nadpłacamy jak najszybciej i jak najwięcej, na początku mało, potem coraz więcej, ale niech będzie że 20k/rok, czyli po 7 latach mamy 140k nadpłaty.

Wynajmujący: Co roku wrzuca 20k na rynki kapitałowe. Na start wrzucił 130k zamiast dać na proces kupna mieszkania i wkład własny. Czyli po 7 latach wrzucił w rynek 270k pln i zakładając rozsądny wzrost 7% rocznie ma ponad 120k pln odsetek. Razem ponad 390k pln.

Kredytobiorca: Po 7 latach kredytobiorca ma wciąż ze 200k kredytu, bo nadpłaty+rata kapitałowa (dużo mniejsza w pierwszych latach) wyniesie mniej więcej tyle. Ale zarobił ze wzrostu mieszkania. Zakładając że mieszkanie zdrożało ok. 4,8% rocznie, to teraz z 510k jest warte 670k.

Półmetek: Wartość końcowa kredytobiorcy to 670k w betonie, minus kolejne raty odsetkowe i kapitałowe które musi spłacić, a ma jeszcze 200k raty kapitałowej do spłaty. Więc realnie dysponuje majątkiem ok. 420k pln uwzględniając, że suma odsetek nie przekroczy 50k pln w kolejnych latach. Ale przecież już zapłacił 105k raty odsetkowej, czyli finalnie jest do przodu 315k pln.
Wartość końcowa wynajmującego to 390k pln minus 185k wydanych na wynajem. Dla ciekawostki wzrost wartości mieszkania to utrata 170k, zamiast których mamy 120k odsetek z kapitału, czyli znów tracimy potencjalne 50k. Niemniej zostaje nam 205k pln na plusie. Choć nie odjęliśmy podatku belki. Niemniej można go ominąć korzystać z kont IKE i IKZE których limitów nie przekroczymy, ale pieniędzy nie wykorzystamy do potencjalnego kupna nieruchomości po 7 latach wynajmu.

Podsumowanie: Kredytobiorca skończył mając wartość jakichś 315k pln w betonie i tracąc na odsetki do tego momentu 105k (a zakładamy, że już nie straci na odsetki, bo już odjęliśmy potencjalne 50k odsetek które mu przyjdzie zapłacić w kolejnych latach). Wynajmujący natomiast kończy z wynikiem 390k pln, ale stracił na wynajem 185k, a do tego mógłby zarobić dodatkowe 50k pln gdyby miał mieszkanie. Finalnie, po odjęciu kosztów, zostało mu 205k i zamiast niskich kosztów raty odsetkowej, będzie płacić za wynajem kilkukrotnie więcej.

Wynik: Kredytobiorca ma 110k pln wartości więcej od wynajmującego. Realnie będzie to znacznie mniej (bo umeblowanie).
Wynajmujący może i stracił kilkadziesiąt tysięcy, ale zyskał wolność, mobilność i przede wszystkim spokój ducha nieobciążony kredytem. Bardzo możliwe że dzięki tym cechom zarobił wystarczająco żeby kupić mieszkanie z małym kredytem. Przemyśl to. I zapraszam do dyskusji.
Obrazek zwinięty kliknij aby rozwinąć ▼
0.28805589675903